La Legislatura votó a fines del año pasado un Consejo de Propiedad Horizontal, que sumaría gastos a las expensas. El legislador porteño Gustavo Vera de Bien Común, el partido de la Alameda, firmó un proyecto por la derogación del Consejo Horizontal. 


Se trata de la ley N° 5.464, sancionada el 3 de diciembre, en la última sesión ordinaria de la anterior composición de la Legislatura. Fue una jornada en la que se votó un enorme paquete de leyes que incluyó desde el Presupuesto hasta nombramientos en organismos públicos. En ese contexto, la ley salió con una llamativa marca de 58 votos a favor y dos abstenciones: Hernán Arce, del Partido Socialista, y Gustavo Vera, de Bien Común; pese a que no se discutió en las comisiones, directamente se trató sobre tablas.

El proyecto fue presentado por Fernando Muñoz, un legislador del interbloque kirchnerista. Tras terminar su mandato, Muñoz fue nombrado Defensor de Derechos de los Inquilinos dentro de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.

La ley crea el Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad, un organismo cuya función es regular la vida de los consorcios, especialmente controlar y sancionar a los administradores a través de un Tribunal de Etica. 

Pero lo llamativo es la conformación del Consejo Directivo de esa nueva institución: habría tres integrantes designados por el sindicato de los encargados de edificios (SUTERH), uno para cada una de las tres asociaciones de administradores, uno para los consorcistas, uno para el Gobierno porteño, uno para el gremio de empleados de las administraciones de consorcios que fue creado apenas en noviembre y otro para el Defensor de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo (es decir, el cargo que ahora ocupa Muñoz, el autor de la ley).


Con esta división de los 11 miembros, el gremio de los porteros tendría más representantes que los propios consorcistas y que el Gobierno porteño, que además estaría cediendo a favor de este nuevo ente una facultad propia, que es el control de los administradores que hoy realiza a través del Registro Público de Administradores de Consorcios.

Este organismo tendrá la potestad de cobrarles una matrícula a los administradores, y de recaudar las multas por eventuales incumplimientos. Es decir, sin ser un Colegio de Administradores conformados por ellos mismos, terminaría ejerciendo esas funciones.

Aunque ya fue promulgada, la ley todavía no está vigente porque falta su reglamentación.

En tanto, los bloques del Socialismo con Arce y Bien Común con Vera presentaron el siguiente proyecto de derogación del Consejo de Propiedad Horizontal

PROYECTO DE LEY

Artículo 1°.- Deróguese la Ley 5464, que crea el Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 2°.- Comuníquese, etc.

Señora Presidenta: 

Mediante Expediente Nº 2455-D-2015, el 20 de noviembre de 2015, se presentó un proyecto para crear el Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires –C.P.H.C.A.B.A-. El mismo fue aprobado apenas 13 días después, el día 3 de diciembre de 2015, sobre tablas y sin siquiera haberse discutido en comisión.

Según el texto de la Ley 5464, los principales objetivos del C.P.H.C.A.B.A son regular la actividad de los sujetos que se dediquen a la administración de los consorcios de propiedad horizontal y asegurar el decoro, la ética, la independencia y dignidad de la actividad de los administradores de consorcio, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal. 

En vistas de cumplir dichos objetivos la Ley le asigna al C.P.H.C.A.B.A, entre otras, las siguientes funciones: 

Crear, administrar y mantener actualizada la Matrícula habilitante de los Administradores Profesionales y el Registro de Administradores Voluntarios.

Fijar el monto de cuotas y costos por matriculación de los administradores; y el valor de los aranceles que deba percibir por los servicios que brinde.

Remitir al Tribunal de Disciplina los casos que sean de su competencia, y aplicar las sanciones que aquel decida;

Sancionar y poner en vigencia el Código de Ética para el ejercicio de la actividad de administración de consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; (…)

Además el Consejo tiene la capacidad legal de adquirir y administrar bienes, pudiendo percibir intereses y frutos civiles producto de ellos. No obstante ello, sus recursos principales surgen del canon de inscripción y cuota anual que deban pagar los Administradores por la matriculación y de las multas que eventualmente puedan aplicárseles.

Por otra parte la Ley establece la conformación de un Comité Ejecutivo, órgano máximo de decisión y administración del C.P.H.C.A.B.A., con cargos rentados (remuneración definida por el propio Consejo) e integración colegiada conforme al siguiente esquema: 

Tres (3) representantes de las Cámaras oficiales y/o asociaciones civiles sin fines de lucro de la Propiedad Horizontal, que cuenten con Personería Jurídica y Gremial, que tengan facultades para suscribir los Convenios Colectivos de Trabajo y que nucleen a las personas que ejerzan la actividad de la administración de consorcios de propiedad horizontal, con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el sector de las organizaciones y/o asociaciones civiles que nucleen a los consorcios y copropietarios con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Tres (3) representantes de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el sector de las Asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los empleados de administradores de consorcios de propiedad horizontal, con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través del funcionario que designe la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dependiente de la Subsecretaría de Atención Ciudadana, o el organismo que en un futuro lo reemplace.

Frente a la sanción de esta Ley, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal presentó en el mes de febrero un amparo solicitando la inconstitucionalidad de la norma. Algunos de los argumentos que fueron plantados en el escrito los reproducimos en los siguientes párrafos.
“Derecho de propiedad.
El concepto genérico de propiedad constitucional, que engloba todas sus formas posibles, ha sido acuñado por la jurisprudencia de la CSJN al señalar que el término propiedad utilizado por la CN comprende todos los intereses apreciables que el hombre puede poseer fuera de sí mismo, de su vida y de su libertad, con lo que todos los bienes susceptibles de valor económico o apreciables en dinero alcanzan nivel de derechos patrimoniales rotulados unitariamente como derecho constitucional de propiedad (cfr. Bidart Campos, Germán, Manual de la Constitución Argentina, tomo II, p. 118, Ediar, Argentina, 1997).

Esta concepción del derecho de propiedad se ha reiterado en forma indirecta en el inciso 19 del artículo 75, al disponer que el Congreso de la Nación debe proveer lo conducente al progreso económico con justicia social, por lo cual se indica la necesidad de correlación entre ambos preceptos tendiente a lograr el bienestar general, aspecto garantizado además por los arts. 1, 3, 10 y concs. de la Constitución de Ciudad de Buenos Aires.-

El artículo 17 de la Constitución Nacional establece el carácter de inviolable, no sólo del derecho de propiedad, sino de todos los derechos individuales, en la interpretación que tanto la doctrina como la jurisprudencia han hecho del principio. Ni el Estado ni los particulares pueden privar a una persona, sea ésta física o jurídica, de tales derechos arbitrariamente o restringirlos más allá de lo razonable, de forma tal que, en los hechos, signifique una anulación o alteración del derecho en cuestión.-

En el sub lite se aprecia a partir del modo en que ha sido redactado el art. 5 se exige coercitivamente una contribución pecuniaria pura y exclusivamente al universo de administradores de consorcios que ejerce su actividad en la Ciudad de Buenos Aires, para atender a la totalidad de las actividades del nuevo ente, entre ellas, la "dieta" de los miembros del Consejo Ejecutivo.

Nótese al respecto de qué modo la ley impugnada en su art. 10 dispone que los cargos del Comité Ejecutivo deben ser rentados, lo que en modo alguno se compadece con el carácter de organización sin fines de lucro del CPHCABA.-“
“Derecho a la igualdad.

El principio de igualdad ante la ley, que consagra el artículo 16 de la Constitución Nacional, no es otra cosa que el derecho a que no se establezcan excepciones o privilegios que excluyan a unos de lo que se concede a otros en iguales circunstancias. Si bien el principio aludido no tiene carácter absoluto, las excepciones o trato diferencial lo son para situaciones diferenciables, y no para marcar la desigualdad entre los iguales.

Las disposiciones impugnadas afectan el principio de igualdad en desmedro de los administradores de consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, en la medida en que la Ley ilegítimamente seleccionó a dos asociaciones gremiales a los fines de otorgarles un privilegio que excede su legitimación jurídica al mismo tiempo que somete a los afectados a la posibilidad de verse subordinados a asociaciones de una actividad completamente diferente a la que es objeto de regulación.-”

Ahora bien, también se ha sumado la voz del Presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Dr. Eduardo Awad (especialista en la temática consorcial), sosteniendo, entre otras cosas, que la Ley 5464: "es, lisa y llanamente, un ataque al derecho de propiedad de los consorcistas y de los administradores.” 

Como vemos hay varios aspectos de la normativa recientemente sancionada que resultan cuestionables. A estas objeciones previamente citadas cabría agregar la inevitable consecuencia para los cientos de miles de propietarios e inquilinos de nuestra ciudad. Es que, el incremento de costos para los administradores de consorcios será trasladado indefectiblemente al valor de las expensas.

La recientemente aprobada ley 5464, debido a sus implicancias, merecía un debate de mayor profundidad, con la participación de los principales actores de la relación jurídica que se pretende regular para atender sus puntos de vista y sus aportes. Máxime cuando en la Ciudad de Buenos Aires existen casi 300 mil edificios conforme los datos de la Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

Lo dicho anteriormente da cuenta que la Ley impugnada no es adecuada para el cumplimiento de los fines que persigue. Sin embargo, creemos que la Ley 941 (Registro Público de Administradores de Consorcios) y sus modificatorias han devenido insuficientes para la regulación de una actividad compleja como lo es la administración consorcial, y por eso sostenemos que esta Legislatura debe iniciar un proceso participativo que instaure un profundo debate al respecto.

En virtud de lo expuesto solicitamos al cuerpo la derogación de la Ley 5464.

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